올해 하반기 이슈 이끌 부동산 개념 베스트5

정부는 지난 1일 부동산시장 활성화를 위해 △재건축 연한 단축 △공공택지 개발 중단 △도심내 주택공급 확대 등의 내용이 담긴 '9·1 부동산대책'을 발표했다.


이번 대책에는 △공공지원제 △임대주택리츠 △비소구대출 등 일반인들에게 익숙하지 않은 용어들과 함께 청약시장이나 기부채납 등 시장 변화를 예고하는 내용들이 다수 포함돼 있다. 이들 용어와 내용을 풀어봤다.

◇'공공관리제 VS 공공지원제' 차이는
'공공관리제'와 '공공지원제' 차이의 핵심은 시공사 선정 시기에 있다. 공공관리제는 재개발·재건축 사업에서 자치구청장이 공공관리자가 돼 주민과 함께 사업을 진행하는 방식으로, 재개발·재건축 사업 승인이 완료된 후 시공사를 선정하도록 하고 있다.

자치구청장의 관리로 투명하고 공정한 시공자 선정이 이뤄지면 시공사의 이권개입이나 부조리를 근절할 수 있다는 판단에서다. 서울시의 경우 공공관리제를 2010년 7월 의무적으로 도입했다.

하지만 시공사 선정이 늦어지는 만큼 정비조합 등이 건설사로부터 미리 운영자금을 빌릴 수가 없어 사업이 지지부진해진다는 지적도 나왔다.

이에 정부는 사업 활성화를 위해 공공관리제를 공공지원제로 변경, 토지 등 소유자 과반수가 찬성할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선정할 수 있도록 허용키로 했다. 다만 정부와 서울시가 다른 의견을 내고 있는 만큼 신경전이 이어질 전망이다.

◇공공·민간·수급 '임대주택리츠'
'임대주택리츠'는 주택기금이 '연기금·보험사·시중은행' 등과 공동으로 투자협약을 맺고 리츠를 설립, 민관 협력을 통해 임대주택을 공급하는 것을 말한다.

주택기금과 한국토지주택공사(LH)가 리츠를 설립해 민자를 유치하면 '공공임대리츠', 민간 사업자가 출자해 리츠를 설립해 주택기금의 출자·융자를 받으면 '민간임대리츠'다. 수급조절 리츠는 LH가 매각하는 공공택지 중 공급과잉이 우려되는 지역의 분양 물량을 임대주택으로 전환하는 것을 말한다. 

◇'비소구대출'…깡통주택 방지? 모럴헤저드 야기?
정부는 서민의 주택 구입자금 지원을 위해 주택 기금 대출에 대해 '유한책임(비소구)대출'제도를 시범 도입키로 했다. 비소구대출이란 집값이 하락할 경우 해당 주택 가격만으로 상환의무를 한정하는 방식이다.

예를 들어 5억원의 주택 구입을 위해 3억5000만원을 대출받았는데 집값이 3억원으로 떨어진다면 일반 주택담보대출 채무자는 3억5000만원을 물어야 한다. 하지만 비소구대출 채무자는 담보물인 주택가격 3억원만 상환하면 된다. 때문에 자칫 채무회피 등 모럴헤저드로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 

◇원칙과 기준 없던 '기부채납', 지침 마련해 예측가능성 높여
기부채납은 사업 시행자가 아파트나 업무시설 등을 건설할 때 도로와 공원 같은 공공시설을 직접 조성, 중앙정부나 지방자치단체에 기부토록 한 제도다.

하지만 기부채납의 기준이 불분명하고 상한선도 유명무실해 '기부'보다는 지자체에 의해 반 강제적으로 이뤄지는 경우가 다반사였다. 이에 정부는 기부채납과 관련한 예측 가능성을 높이고 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 '기부채납에 관한 지침'을 마련키로 했다.

◇청약 시장, 어떻게 준비해야 하나
정부는 주택청약방식을 간소화하는 청약제도를 발표했다. 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제 비율을 40%이내에서 지자체가 자율 운영할 수 있도록 하고 무주택자에게 최대 32점의 가점을 부여하고 있는 만큼 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별을 폐지했다.

집을 보유하고 있어도 무주택자로 간주하는 소형 저가 주택 기준을 수도권 종전 7000만원에서 1억3000만원으로 완화하는 내용도 포함됐다.

2년이었던 청약통장 1순위 가입기간 요건은 1년으로 줄여 입주자 선정절차를 단순화했다. 청약예금도 예치금 변경시 즉시 주택규모를 변경해 청약할 수 있도록 했다.

국민주택 청약자격을 완화, 1가구1주택인 경우 세대주 여부와 상관없이도 청약이 가능토록했다. 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고 공급주택 유형도 민간건설 중형국민주택을 폐지해 기존 3개에서 2개로 통합했다.


출처 : 머니투데이 뉴스